Uzucapiunea – dobândirea dreptului de proprietate după 5 ani de posesie neîntreruptă

Trăim în țara cu cei mai mulți proprietari de imobile din Europa. Și asta se datorează și legislației care ocrotește posesia și care permite obținerea proprietății prin uzucapiune. Despre ce este aceasta și cum poți deveni din posesor proprietar afli în continuare.

Din punct de vedere legal, posesia și proprietatea sunt complet distincte. Cu alte cuvinte, dacă am ceva nu înseamnă că îmi și aparține legal. În vreme ce posesia se traduce printr-o stare de fapt, să fii proprietar implică starea de drept. Cu toate aceastea, legislația în vigoare protejează posesia, atât prin Codul civil cât și prin cel penal. Iar notarea posesiei în Cartea Funciară și uzucapiunea sunt cele două metode prin care se poate dobândi proprietatea în urma simplei posesii de fapt a unui bun imobil.

Ce este uzucapiunea

Uzucapiunea este dreptul unei persoane care posedă un bun imobil, fie o locuință, fie un teren, îndeplinind anumite condiții legale și urmând anumite proceduri judiciare, să devină proprietar. Dreptul de proprietate, însă, se decide numai în instanță. Pe de altă parte, uzucapiunea se mai poate traduce și printr-o sancțiune a proprietarului care prezintă dezinteres față de bunul său imobil, nerevendicându-și proprietatea de la posesor o perioadă anume de timp. Acest lucru poate însemna că proprietarul nu mai dorește bunul imobil respectiv. O altă interpretare se poate referi la prezumția de  abandon a bunului de către proprietar, ceea ce îi creează un avantaj posesorului. Drept urmare, persoana care folosește și se comportă față de un imobil ca un proprietar, după o anumită perioadă de timp cerută de legislație, poate deveni proprietar. Proprietarul poate reintra în posesia bunului doar în urma unor acțiuni legale. Orice tulburare a posesiei ce are loc prin ocuparea în întregime sau în parte, fără drept, prin violență sau amenințare ori prin desființarea sau strămutarea semnelor de hotar, a unui imobil aflat în posesia altuia este infracțiune și se pedepsește cu închisoare de la unu la 5 ani sau cu amendă.

Ce condiții legale sunt necesare

Pentru ca uzucapiunea să poată fi aplicabilă, este necesar să se îndeplinească anumite condiții. Iată care sunt acestea:

- Se exclud bunurile inalienabile. Este vorba despre acele bunuri care nu pot fi transmise între persoane fizice și nu pot face obiectul unor tranzacții;

- Corpus și animus, obligatorii. Acești termeni reprezintă cele două elemente componente esențiale. Acestea înseamnă aspectul material, corpus, și cel psihologic, animus. Cu alte cuvinte, posesorul are efectiv în folosință un imobil și, în același timp, se comportă ca un proprietar de drept, cu atitudine de intenție.

- Posesia trebuie să fie utilă și fără vicii. Discontinuitatea, violența și clandestinitatea sunt principalele vicii. Adică, dacă imobilul a fost utilizat intermitent, dacă posesia a fost dobândită în urma actelor de violență sau nu se poate dovedi precis, atunci se poate considera o posesie viciată. Totuși, viciile nu anulează posesia, dar suspendă temporar uzucapiunea.

- Nu trebuie să existe întreruperi ale posesiei. Legislația anterioară prevedea un termen de posesie neîntreruptă de 30 de ani și unul cuprins între 10 și 20 de ani. Odată cu intrarea în vigoare a noului Cod civil, în 2021, uzucapiunea a fost reglementată altfel. Există și un termen de 5 ani, pentru durata totală a posesiei fiind posibilă și cumularea posesiilor. De exemplu, fiul poate folosi anii de posesie a tatălui în calcularea duratei posesiei cerute de lege. Posesiile deținute continuu de mai mulți posesori, care au preluat unul de la altul, se cumulează.

- Există condiții specifice legate de Cartea funciară. Legea mai prevede și anumite condiții specifice, în funcție de înscrierea sau neînscrierea în Cartea funciară a posesorului ori a proprietarului. Când uzucapantul este înscris în Cartea funciară ca proprietar, chiar dacă deține un titlu de proprietate viciat, este vorba despre uzucapiune tabulară. Pe de altă parte, uzucapiunea extratabulară este atunci când uzucapantul nu este trecut în Cartea funciară a imobilului.

Cum poți deveni proprietar din posesor

Cererea de uzucapiune se depune la judecătoria în raza căreia se află situat imobilul. Trebuie să conțină numele posesorului, data la care a început posesia, temeiul acesteia, mențiunea existenței sau inexistenței Cărții funciare și, în cazul în care acesta este cunoscut, numele proprietarului. Se anexează și un certificat emis de primărie din care trebuie să rezulte dacă imobilul face sau nu parte din proprietatea publică a statului sau a UAT, precum și certificatul fiscal și chitanțele care fac dovada plății impozitelor, dacă acestea există. Taxa de timbru se stabilește în instanță, în funcție de valoarea imobilului.

Titlul de proprietate obținut în urma unui proces de uzucapiune va fi hotărârea judecătorească în baza căreia se înscrie dreptul de proprietate în Cartea Funciară. Totuși, este bine de știut că procesul de uzucapiune este unul complex și anevoios. Dar un avocat priceput poate gestiona eficient situația. Și asta pentru că, în ciuda faptului că toate condițiile de uzucapiune ar putea fi îndeplinite, iar procedurile juridice nu sunt bine gestionate, posesorul ar putea pierde procesul. 

Articole similare

ânzătorul este nevoit să plătească taxe indiferent de valoarea imobilului. Astfel, vânzătorii nu mai sunt scutiți de plata impozitului, așa cum se întâmpla până la sfârșitul anului trecut, după ce plafonul neimpozabil existent înainte a fost eliminat.
Un număr de 2.757 de imobile din Capitală sunt încadrate în diferite clase de risc seismic. Din total, 374 imobile expertizate şi încadrate în clasa I de risc seismic, dintre care 190 prezintă pericol public, potrivit datelor Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu risc seismic.
Când vine vorba despre alegerea apartamentului sau a casei ideale, sunt o mulțime de factori de care trebuie să ți cont, pentru a lua decizia cea mai potrivită nevoilor tale. Iar cel mai important este chiar siguranța.