TVA locuințe 2023: Ce trebuie să știi dacă vrei să cumperi o locuință anul acesta

Încă din 2008, când a fost introdusă pentru prima oară cota de TVA de 5% pentru locuinţele livrate ca parte a politicii sociale, TVA a fost unul din instrumentele prin care s-a dorit încurajarea sectorului imobiliar, cu efecte benefice asupra economiei (şi implicit asupra veniturilor bugetare), dar şi asupra condiţiilor de trai. 

Asa se face că, de mai bine de 14 ani, conditiile de aplicare ale cotei de TVA s-au aflat intr-o dinamică continuă.

Ultima modificare a facut posibil ca, până la data de 31.12.2022, persoanele fizice să poată achiziționa un număr nelimitat de locuințe cu valoare mai mică de 450.000 de lei, în condițiile unei cote de TVA de 5% și o singură locuință cu valoare situată între 450.000 și 700.000 de lei, cu aceeași cotă de TVA.

Noi schimbări valabile pentru 2023

Însă situația s-a schimbat. Dacă vrei să știi în ce condiții poți cumpăra anul acesta o locuință, iată mai jos cele mai recente informații. Asta pentru că regimul TVA-ului în cazul achiziției de locuințe noi a cunoscut modificări și anul acesta. 

Comparabil cu situația de anul trecut, anul acesta avem un singur plafon - 600.000 de lei - și limitarea la o singură achiziție folosind cota redusă de 5%. 

Totodată, pentru a evita interpretările diferite, s-a detaliat și noțiunea de locuință, care poate fi, în momentul livrării, locuită ca atare. 

Spre deosebire de anul 2022, când am avut două plafoane aplicabile, unul cu număr nelimitat de achiziţii şi altul valabil pentru o singură achiziţie, anul acesta Guvernul a decis să schimbe din nou regulile (prin OG 16/2022). Prin urmare, avem un singur plafon și un singur set de reguli.

Astfel,cota redusă de TVA – 5% - se aplică în următoarele condiții:

• vorbim de o locuință cu o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești; suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996 - este suprafața desfășurată, mai puțin suprafața aferentă pereților, a tuturor încăperilor din care se formează locuința (nu se includ balcoanele și logiile); de asemenea, avem o definiție pentru anexele gospodărești în Legea nr. 50/1991 („În categoria anexelor gospodărești, de regulă în mediul rural, sunt cuprinse: bucătării de vară, grajduri pentru animale mari, pătule, magazii, depozite și altele asemenea. În mod similar, sunt asimilabile noțiunii de anexe gospodărești și garajele, serele, piscinele și altele asemenea.”);
• plafonul de 600.000 de lei include terenul pe care e construită locuința;
• achiziția e făcută de o persoană fizică (singură sau în comun cu alte persoane), nu de o firmă;
• cota redusă de TVA se aplică numai în cazul locuințelor care în momentul livrării pot fi locuite ca atare; această condiție a fost și ea lămurită anul trecut. 

Astfel,caracterul locuibil înseamnă locuințe care în momentul livrării pot fi locuite ca atare și reprezintă locuințele care, la data livrării, îndeplinesc următoarele condiții:

          - deținătorii acestora au acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie;

          - au acces la energie electrică și apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere;

- sunt formate cel puțin dintr-un spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar, indiferent care sunt dotările existente și gradul de finisare la data livrării.

Cota redusă de 5% poate fi aplicată unei singure achiziții. Ce înseamnă locuință veche

„Orice persoană fizică poate achiziţiona, începând cu data de 1 ianuarie 2023, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuinţă a cărei valoare nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusă de 5%”.

În același context, pentru cei care sunt interesați să cumpere locuințe în 2023 e bine de știut căpentru locuințele vechi, vânzarea se face fără TVA- aceasta fiind una dintre scutirile prevăzute de legea fiscală. 

      Iată însă ce înseamnă locuințe vechi: conform Codului fiscal, „livrarea unei construcții noi sau a unei părți din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părți a acesteia, după caz, în urma transformării”. 

Asta înseamnă că, dacă avem un imobil construit și dat în folosință în 2020, el va fi considerat nou până la 31 decembrie 2021, iar ulterior va fi considerat vechi.

      Notă: Dacă, în urma unui control, se consideră de către inspectorii fiscali că s-a făcut o aplicare eronată a TVA-ului redus, se poate ajunge la ipoteza în care cumpărătorul să fie obligat să achite o diferență de preț.

      Potrivit analiștilor in domeniu, noua măsură fiscală este menită să atragă un volum mai mare de TVA la bugetul de stat, cu prețul unui antistimul pe piața de real estate, confruntată deja cu întreaga paletă de dificultăți generate de criza actuală (prețurile în creștere la materii prime, dobânzi crescute, creșterea costului cu forța de muncă, etc), cat sa si tempereze, posibil, apetitul persoanelor fizice de a investi în mai multe locuinţe “sociale” cu cota de TVA redusă.