Tot ce trebuie să știi despre evaluatori. Când ai nevoie de un astfel de expert, care sunt costurile și cum îl alegi

În principiu, ai nevoie de un evaluator atunci când vrei să cumperi sau să vinzi o casă. Evaluarea unui apartament este o etapă esențială în acest proces. Poate fi însă utilă și în cazul succesiunii. 

Un preț fundamentat pentru proprietate, stabilit de un specialist și justificat de un raport detaliat, poate oferi cumpărătorului siguranța unei investiții corecte, iar vânzătorului avantajul unei tranzacții desfășurate într-un timp mult mai scurt.

Un proprietar, oricât de bine intenționat ar fi, nu poate face o evaluare corectă și calificată a unui imobil, pe de o parte din rațiuni subiective, pe de altă parte din cauza necunoașterii aspectelor care determină și influențează valoarea unui apartament. Sunt frecvente situațiile în care un vânzător își evaluează greșit proprietatea, stabilind fie un preț fie prea mare, fie prea mic. 

În ambele cazuri, timpul de vânzare va crește, pentru că potențialii cumpărători vor fi circumspecți atât în privința unui imobil mai scump decât prețul pieței, cât și în cazul unuia mult mai ieftin, care poate ascunde deficiențe. 

De aceea, evaluarea specializată a unei proprietăți imobiliare nu este o procedură care se practică doar în cazul achiziționării unei locuințe prin creditul acordat de o instituție bancară (când este obligatorie), ci și în orice altă tranzacție în urma căreia aceasta își schimbă proprietarul.

 

Cum procedezi dacă vrei să afli valoarea corectă a unui apartament

Pentru a obține un raport de evaluare autorizat și calificat din partea unui specialist, va trebui să urmezi câteva etape și să pregătești o serie de documente. 

      - Mai întâi, trebuie să contactezi un evaluator imobiliar și să îi prezinți tipul imobilului pe care dorești să-l evaluezi, precum și scopul evaluării, amplasarea proprietății și orice alte informații pe care expertul le mai poate solicita. 

      - După aceea, stabiliți de comun acord tariful și termenul de execuție a raportului de evaluare.

      - Pentru că va fi necesară o inspecție a proprietății imobiliare, va trebui să stabilești împreună cu evaluatorul o dată și o oră la care aceasta se va putea efectua. Este important să reții faptul că inspecția proprietății nu este același lucru cu evaluarea proprietății, ci doar una dintre sarcinile care îi revin evaluatorului.

      - Datele și informațiile colectate în timpul inspecției și din documentele solicitate vor fi ordonate, analizate și interpretate de către evaluator, aplicând o metodă adecvată de abordare. Concluzia finală va fi prezentată clientului într-un raport de evaluare.

 

Documente solicitate pentru evaluarea unui imobil

Evaluatorul poate solicita diverse documente, în funcție de tipul proprietății imobiliare care urmează să fie evaluată. În cazul unui apartament, ar putea fi necesare cel puțin următoarele acte:

  • Act de proprietate
  • Încheiere de intabulare
  • Cadastru (releveu sau schița de apartament)
  • Copie carte de identitate client 

Evaluatorul îți mai poate cere și alte acte, cum ar fi:

  • Plan de încadrare în zonă
  • Plan de amplasament și delimitare
  • Extras de carte funciară pentru informare

O parte dintre documente va trebui să le ceri fie agentului imobiliar, fie dezvoltatorului imobiliar.

 

Cum se desfășoară inspecția unui apartament 

În cadrul inspecției proprietății imobiliare, evaluatorul va avea nevoie de informații cu privire la:

  • Data construcției imobilului
  • Sistemul structural al clădirii
  • Dimensiunile și funcțiunea pentru care a fost proiectată clădirea
  • Sistemul de finisaj interior și exterior al clădirii
  • Sistemul instalațiilor funcționale 
  • Echipamentele clădirii
  • Construcțiile adiacente clădirii, de tipul împrejmuirilor, bazinelor vidanjabile, etc.

Evaluatorul va verifica, printre altele:

  • Instalațiile electrice și sanitare
  • Nivelul de termoizolare
  • Existența senzorilor de fum
  • Tipul de încălzire a proprietății și certificatul energetic al clădirii 
  • Nivelul de umiditate din locuință (deoarece ar putea produce igrasie și mucegai)
  • Gradul de luminozitate
  • Materialele folosite la amenajare

Evaluatorul va face fotografii pentru a dispune de o reprezentare vizuală a descrierii din raport și va colecta suficiente informații pentru a-și fundamenta estimarea finală într-un mod adecvat. 

Atunci când va trebui să obțină informații furnizate de terțe părți, evaluatorul va decide dacă acestea sunt credibile și, în cazul în care are dubii, fie nu va utiliza informațiile respective, fie va informa clientul. 

Pe lângă aceste elemente,la estimarea valorii imobilului evaluatorul va ține cont și de:

  • Localizarea proprietății – apropierea de instituții publice, parcuri sau piață, accesul facil la transportul în comun. Un apartament situat la periferie, departe de stațiile de transport în comun, de farmacii, școli, licee sau magazine, va fi estimat la o valoare mai mică decât unul situat în vecinătatea unor astfel de puncte de referință.
  • Gradul de poluare din zonă
  • Nivelul de zgomot
  • Vechimea imobilului
  • Existența dependințelor
  • Dotările suplimentare – aici poate fi inclus și aerul condiționat
  • Existența unui loc de parcare asigurat sau a unui garaj
  • Etajul – apartamentele situate la parter sau la ultimul etaj sunt estimate la o valoare mai mică decât cele aflate la etajele intermediare 
  • Poziționarea – apartamentul amplasat pe colțul clădirii este estimat la o valoare mai mică decât cel de la mijloc

 

Cât te costă evaluarea unui apartament

Important de reținut aici e faptul că prețul cerut de evaluator nu va fi corelat cu valoarea apartamentului, ci cu volumul de muncă necesar pentru întocmirea raportului. 

În preț mai pot fi incluse, dacă este cazul, diverse costuri de achiziționare a unor date de piață, precum ratele de capitalizare necesare în procesul de evaluare. 

De aceea, costurile evaluării unei proprietăți imobiliare nu sunt standardizate, ci variază în funcție de calitatea evaluării. O estimare greșită a valorii apartamentului poate avea consecințe costisitoare, la fel și una realizată de un evaluator prieten cu vânzătorul.

În principiu, evaluarea unei garsoniere poate costa mai puțin decât evaluarea unui apartament cu trei camere, iar estimarea valorii unor apartamente situate în blocuri de locuințe va fi mai puțin costisitoare decât cea a unor apartamente situate în vile.

Prețuri orientative pentru evaluarea unui apartament:

 

  • Pentru o garsonieră sau un apartament situat într-un bloc de locuințe va fi nevoie de cel puțin 75 Eur, tariful putând ajunge până în jurul valorii de 150 Eur. 
  • Pentru o garsonieră sau un apartament situat într-o casă sau vilă, tariful minim nu va fi mai mic de 100 Eur, cel maxim putând varia în jurul valorii de 250 Eur. 

 

Cum alegi evaluatorul imobiliar

În cazul evaluării unui imobil pe care urmează să-l achiziționezi prin credit, banca îți va pune la dispoziție o listă de evaluatori agreați, dar dacă ai nevoie de un raport de evaluare pentru alte scopuri, va trebui să alegi chiar tu un evaluator imobiliar competent. 

În acest sens, există un serviciu care te poate ajuta,Imobiliare.ro, unde ai avantajul că ai o astfel de analiză gratuită pe lună, realizată profesionist.

Dacă vrei să îți alegi chiar tu evaluatorul, recomandarea este să nu-l alegi în funcție de tariful pe care ți-l cere sau de rapiditatea cu care îți poate oferi un raport de evaluare. Un preț mic poate ascunde lipsa de experiență sau o calitate scăzută a muncii, iar un timp scurt de realizare a raportului poate implica superficialitate din partea evaluatorului. 

De asemenea, sunt de evitat evaluatorii imobiliari recomandați de vânzătorul proprietății pe care vrei să o cumperi.

Evaluatorul imobiliar trebuie să fie ales în funcție de specializarea, experiența, acreditarea și imparțialitatea acestuia. Discută doar cu evaluatorii imobiliari autorizați ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România) și solicită ca înaintea inspecției proprietății să-ți prezinte legitimația ANEVAR.

Încearcă să lucrezi cu un evaluator imobiliar recomandat de una sau mai multe persoane de încredere și ai grijă ca în contractul pe care îl închei cu acesta să se regăsească termenii de referință ai evaluării. 

 

Cum te pregătești pentru evaluarea imobiliară a unui apartament pe care vrei să-l vinzi

Înaintea inspecției evaluatorului imobiliar, e bine să treci în revistă câteva aspecte care vor fi luate în considerare de către acesta și, dacă este cazul, să le remediezi sau ameliorezi. 

  • Montează geamuri termopan, dacă acestea nu există
  • Repară orice zgârieturi de pe pereți și asigură-te că nu există urme de igrasie sau mucegai
  • Înlocuiește sau repară plăcile ciobite de gresie sau faianță sau montează pardoseală nouă
  • Repară instalațiile care nu funcționează (întrerupătoare, prize, robineți) sau montează unele noi
  • Încearcă să lași cât mai puține urme personale în apartament (tablouri de familie, pereți acoperiți cu fototapet, etc.)
  • Fă curățenie și igienizează corect fiecare încăpere
  • Asigură-te că fiecare încăpere este bine luminată

Evaluatorul nu va fi interesat de nuanța pereților sau de vaza cu flori proaspete în living, așa că e preferabil să-ți concentrezi eforturile asupra reparațiilor sau înlocuirii instalațiilor care nu funcționează. 

Durata de elaborare a unui raport de evaluare imobiliară poate varia în funcție de proprietate, de scopul evaluării, dar și de timpul în care pui la dispoziția evaluatorului documentele solicitate. 

Pentru o garantare de împrumut, de exemplu, după ce evaluatorul face inspecția și primește documentația, poate realiza raportul de evaluare în cel puțin trei zile lucrătoare. 

Dacă ai optat pentru serviciile unui evaluator imobiliar înainte de a-ți pune apartamentul la vânzare sau înainte de a cumpăra o proprietate și nu ești de acord cu valoarea estimată de acesta, este important să știi că poți solicita o verificare a evaluării respective (din partea unor evaluatori autorizați cu specializarea Verificarea evaluării). 

Evaluarea proprietății imobiliare înainte de vânzare sau de cumpărare te va ajuta să negociezi un preț corect și va grăbi procesul tranzacțional, oferindu-ți, în același timp, siguranța ca ai încheiat o afacere avantajoasă.

Articole similare

ânzătorul este nevoit să plătească taxe indiferent de valoarea imobilului. Astfel, vânzătorii nu mai sunt scutiți de plata impozitului, așa cum se întâmpla până la sfârșitul anului trecut, după ce plafonul neimpozabil existent înainte a fost eliminat.
Un număr de 2.757 de imobile din Capitală sunt încadrate în diferite clase de risc seismic. Din total, 374 imobile expertizate şi încadrate în clasa I de risc seismic, dintre care 190 prezintă pericol public, potrivit datelor Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu risc seismic.
Când vine vorba despre alegerea apartamentului sau a casei ideale, sunt o mulțime de factori de care trebuie să ți cont, pentru a lua decizia cea mai potrivită nevoilor tale. Iar cel mai important este chiar siguranța.