Piața imobiliară din Constanța este una dintre cele mai dinamice din România, beneficiind de o dublă funcție: oraș portuar și universitar pe de o parte, dar și destinație turistică de litoral pe de altă parte. Această dualitate face ca investițiile imobiliare să fie analizate atât prin prisma chiriilor pe termen lung, cât și a celor sezoniere, generate de sezonul estival.
Pentru a evalua potențialul investițional, am calculat randamentul mediu al apartamentelor din fiecare cartier, exprimat ca număr de ani necesari pentru amortizarea investiției. Formula utilizată pornește de la raportul dintre prețul de achiziție și chiria lunară medie, ajustată la o ocupație de 10 luni pe an, pentru a lua în considerare perioadele de neocupare. Datele analizate în acest studiu acoperă intervalul 1 martie 2025 – 31 august 2025.
În prima parte a analizei prezentăm situația detaliată a cartierelor din Constanța, pe tipuri de apartamente, iar în a doua parte introducem o comparație cu orașul Varna (Bulgaria) și stațiunea Nisipurile de Aur, cea mai cunoscută destinație turistică de pe litoralul bulgăresc pentru români dar și europeni.
Tot în prima parte a studiului includem trei infografice pentru Constanța: timpul necesar pentru amortizarea investiției în fiecare cartier, prețul mediu de vânzare al apartamentelor și prețul mediu de închiriere.
Randamentul, prețurile de vânzare și chiriile în Constanța
Abator
Are cel mai slab randament din Constanța, cu o perioadă de amortizare de 23 de ani. Prețul mediu de vânzare se situează la aproximativ €93.000, dar chiria medie de €400 este printre cele mai mici din oraș. Această discrepanță reduce atractivitatea zonei pe termen scurt, însă poziționarea aproape de port ar putea aduce beneficii viitoare în contextul dezvoltărilor logistice și comerciale.
Apartamente de vânzare în Abator, Constanța
Mamaia
Este cea mai cunoscută stațiune de litoral a României, dar are un randament slab de 22 de ani. Cu un preț mediu de vânzare de €157.495 și o chirie medie de €525, zona atrage mai ales prin potențialul turistic. Chiriile sezoniere pot fi mult mai mari decât media, însă perioada limitată de închiriere duce la o amortizare îndelungată.
Apartamente de vânzare în Mamaia, Constanța
Palas
Prezintă un randament de 21 de ani. Prețul mediu al apartamentelor este de €106.000, în timp ce chiria medie atinge €500. Zona, cu acces la principalele artere ale orașului, oferă un echilibru rezonabil între prețuri și cererea de închiriere, dar fără a excela la randament.
Apartamente de vânzare în Palas, Constanța
Centru Vechi
Are de asemenea un randament de 21 de ani. Este unul dintre cele mai scumpe cartiere din Constanța, cu un preț mediu de vânzare de €165.000 și chirii de aproximativ €800. Zona atrage atât turiști, cât și rezidenți, însă costul de intrare ridicat face ca amortizarea să fie mai lentă.
Apartamente de vânzare în Centru Vechi, Constanța
Faleza Nord
Înregistrează un randament de 20 de ani. Prețul mediu de vânzare este de €147.000, iar chiria medie este de €745. Aflat aproape de plajă, cartierul este atractiv pentru locuințe permanente și investiții turistice, însă valoarea ridicată a proprietăților menține perioada de amortizare peste medie.
Apartamente de vânzare în Faleza Nord, Constanța
Tomis 2
Are un randament de 20 de ani. Prețul mediu al apartamentelor se ridică la €133.000, iar chiria medie este de €675. Zona beneficiază de acces bun la facilități și la transport, fiind atractivă pentru familii și studenți.
Apartamente de vânzare în Tomis 2, Constanța
Inel 1
Se află la 19 ani pentru amortizarea investiției. Apartamentele se vând la un preț mediu de €116.950, iar chiria medie este de €600. Cererea stabilă și prețurile relativ accesibile fac ca acest cartier să fie o opțiune rezonabilă pentru investitori.
Apartamente de vânzare în Inel 1, Constanța
Tomis Plus
Are tot 19 ani ca randament. Prețul mediu de vânzare este de €128.896, iar chiria medie se ridică la €675. Este o zonă în dezvoltare, cu multe construcții noi, ceea ce atrage cumpărători, dar prețurile mari limitează randamentul.
Apartamente de vânzare în Tomis Plus, Constanța
Obor
Oferă un randament de 18 ani. Cu un preț mediu de vânzare de €114.500 și o chirie de €625, zona este echilibrată și oferă oportunități mai bune decât cartierele centrale.
Coiciu
Are un randament tot de 18 ani. Prețul mediu de vânzare este €107.000, iar chiria medie €600. Zona, mai liniștită și rezidențială, oferă un compromis bun între prețuri și cererea de închiriere.
Apartamente de vânzare în Coiciu, Constanța
Tomis Nord
Prezintă un randament de 17 ani. Apartamentele se vând în medie cu €100.000 și se închiriază cu €575. Este o zonă căutată pentru proximitatea față de mare și facilități, ceea ce asigură o cerere constantă.
Apartamente de vânzare în Tomis Nord, Constanța
Stadion
Are un randament de 17 ani. Prețurile de vânzare sunt de €92.900, iar chiria medie este de €550. Zona este atractivă prin costurile mai reduse, ceea ce o face o variantă potrivită pentru investiții cu buget mai mic.
Apartamente de vânzare în Stadion, Constanța
Tomis 1
Oferă un randament de 16 ani. Prețul mediu este de €86.100, iar chiria medie €550. Zona centrală și bine conectată este una dintre cele mai echilibrate din Constanța.
Apartamente de vânzare în Tomis 1, Constanța
Zona Centrală
Are un randament de 15 ani, fiind una dintre cele mai bune opțiuni pentru investiții. Prețurile medii se ridică la €104.200, iar chiriile sunt de €725. Cererea constantă face ca investițiile aici să se amortizeze mai repede decât în multe alte zone.
Apartamente de vânzare în Zona Centrală, Constanța
Campus (Universitate)
Are cel mai bun randament din oraș, cu doar 14 ani pentru amortizare. Prețul mediu este €120.000, dar chiria medie este cea mai mare din Constanța, €950. Cererea ridicată din partea studenților face din Campus un lider incontestabil pentru investiții în închiriere.
Apartamente de vânzare în Campus (Universitate), Constanța
Inel 2
Are de asemenea un randament excelent de 14 ani. Este cel mai accesibil cartier, cu un preț mediu de vânzare de doar €76.000 și o chirie de €550. Raportul excepțional dintre preț și chirie îl plasează printre cele mai bune opțiuni de investiții.
Apartamente de vânzare în Inel 2, Constanța
Varna și Nisipurile de Aur, Bulgaria
Varna este cel mai important oraș de pe litoralul bulgăresc și o destinație turistică din ce în ce mai populară printre români. Prețurile mai competitive la cazare și serviciile hoteliere de calitate atrag anual zeci de mii de vizitatori din România, ceea ce face din Varna o alternativă la Constanța și Mamaia.
Cu toate acestea, atunci când analizăm randamentele imobiliare, datele arată o diferență semnificativă: în medie, în Varna investițiile se amortizează în aproximativ 24 de ani, față de 19 ani în Constanța. Diferența este relevantă, mai ales pentru investitorii care privesc imobiliarele strict prin prisma randamentului financiar.
Randamentul, prețurile de vânzare și chiriile în Varna, Bulgaria
Mediile randamentelor pe ani, prețurilor de vânzare și de închiriere sunt bazate pe toate tipurile de apartamente disponibile; garsoniere, apartamente cu 1, 2, 3, 4 camere. Formula de randament nu ia în calcul și închirierile apartamentelor în regim hotelier.
- VINS-Cherven ploshtad (39 ani) – Cea mai slabă zonă din punct de vedere al randamentului, cu prețuri foarte ridicate (€289.000) și chirii medii de €750. Proximitatea față de centrul universitar aduce prestigiu, dar raportul financiar este nefavorabil.
- Chataldzha (38 ani) – Prețuri ridicate, €200.000 în medie, și chirii de doar €525–700, ceea ce duce la o amortizare îndelungată.
- HEI (37 ani) – Un cartier central cu prețuri mari, €250.000, și chirii de €850. Zona e apreciată pentru servicii medicale și infrastructură, dar investiția se recuperează greu.
- Bazar Levski (36 ani) – Prețuri de €190.845 și chirii de €525–700. O zonă în plină dezvoltare, dar cu randament modest.
- Troshevo (34 ani) – Prețuri medii de €245.000 și chirii de €700. O zonă rezidențială căutată, dar cu raport nefavorabil pentru investitori.
- Tsveten kvartal (34 ani) – Prețuri de €235.000 și chirii de €750. Potențial bun, dar costul inițial ridicat diluează randamentul.
- Konfuto (34 ani) – Prețuri medii de €167.495, chirii €500–750. Zona oferă stabilitate, dar nu excelentă pentru investiții rapide.
- Vazrazhdane 1 (33 ani) – Prețuri de €202.200, chirii €750. Un cartier rezidențial dens, cerere constantă, dar randament modest.
- Lyatno kino Trakiya (33 ani) – Prețuri €200.000, chirii €550–700. Potrivit pentru rezidenți locali, mai puțin pentru investitori.
- Mladost 1 (32 ani) – Preț mediu €190.845, chirii de €500–700. Zona rezidențială clasică, cu atractivitate medie.
- Levski 2 (32 ani) – Prețuri €190.000, chirii €375–650. Investiție ieftină pentru chirii mici.
- Sportna zala (31 ani) – Prețuri €185.000, chirii €650–750. O zonă căutată de tineri, dar cu amortizare lungă.
- Grand Mol (31 ani) – Prețuri €185.000, chirii €638–700. Zona comercială, atractivă pentru chirii pe termen scurt.
- Tsentar (31 ani) – Prețuri mari (€177.750), chirii €638–750. Zona centrală, cerere constantă, dar randament slab.
- Okrazhna bolnitsa-Generali (30 ani) – Prețuri €169.900, chirii €700. Aproape de spitale și instituții, dar investiția se recuperează greu.
- Zimno kino Trakiya (30 ani) – Prețuri €167.500, chirii €500–575. Cartier modest, randament limitat.
- Kolhozen pazar (30 ani) – Prețuri €167.495, chirii €425–550. Piața tradițională a orașului, dar randament scăzut.
- Levski 1 (29 ani) – Prețuri €166.000, chirii €525. O zonă cu cerere bună, dar perioadă de amortizare mare.
- Sv. Konstantin i Elena (29 ani) – Prețuri €217.500, chirii €825. Zonă de lux, dar randamentul scade.
- Briz (29 ani) – Prețuri €161.000, chirii €525–700. Cerere bună, dar randament tot modest.
- Gratska mahala (29 ani) – Prețuri €246.250, chirii €875. Zonă centrală, dar greu accesibilă ca investiție.
- Dolna Traka (28 ani) – Prețuri €155.500, chirii €638–700. Zonă semi-centrală, cu randament mai bun decât media Varnei.
- Evksinograd (28 ani) – Prețuri ridicate (€274.500), chirii €1025. Zonă exclusivistă, orientată spre lux.
- Vladislav Varnenchik 1 (27 ani) – Prețuri €147.900, chirii €388–500. Atractiv ca preț, dar chirii mici.
- Chayka (27 ani) – Prețuri €142.600, chirii €750. Aproape de mare, cerere turistică.
- Pogrebi (27 ani) – Prețuri €142.475, chirii €425–500. Zonă accesibilă, dar fără potențial turistic.
- Operata (26 ani) – Prețuri €125.990, chirii €475–650. Cerere stabilă de la tineri și artiști.
- Gorna Traka (26 ani) – Prețuri €119.800, chirii €475–638. Cartier periferic, mai accesibil.
- Pobeda (26 ani) – Prețuri €119.750, chirii €650. Zonă muncitorească, chiriile nu sunt mari.
- Avtogara (24 ani) – Prețuri €113.600, chirii €438–450. Zonă periferică, atractivă prin cost redus.
- Galata (24 ani) – Prețuri €108.000, chirii €450–625. Zonă periferică, cerere locală.
- Zlatni pyasatsi – Nisipurile de Aur (23 ani) – Prețuri €106.000, chirii €450. Cea mai cunoscută stațiune turistică, dar randament modest datorită sezonalității.
- Izgrev (23 ani) – Prețuri €105.000, chirii €438–450. Zonă accesibilă, cu cerere locală.
- Vazrazhdane 3 (23 ani) – Prețuri €104.847, chirii €425. Cartiere populare, chirii mici.
- Alen mak (22 ani) – Prețuri €103.990, chirii €425. Zonă turistică periferică, mai puțin căutată decât Nisipurile.
- Asparuhovo (21 ani) – Prețuri €102.750, chirii €425–575. Zonă muncitorească.
- Sveti Nikola (20 ani) – Prețuri €99.500, chirii €850. Zonă mică, dar cu chirii mari datorită poziției.
- Pchelina (19 ani) – Prețuri €97.800, chirii €475. Cartiere accesibile, randament mai bun decât media.
- Vinitsa (19 ani) – Prețuri €89.900, chirii €425. Zonă verde, periferică, potrivită pentru investiții low-cost.
- Kaysieva gradina (19 ani) – Prețuri €84.000, chirii €375. Cea mai accesibilă zonă din Varna, randament superior altor cartiere, dar cu chirii foarte mici.
Concluzii
Analiza comparativă dintre Constanța și Varna scoate în evidență avantajul clar pe care îl are Constanța în ceea ce privește randamentele investiționale. Media amortizării investițiilor este de aproximativ 19 ani în Constanța, față de 24 de ani în Varna, ceea ce reprezintă o diferență semnificativă de cinci ani în favoarea orașului românesc. În plus, cartiere precum Campus, Inel 2 sau Zona Centrală se remarcă prin randamente excelente, comparabile sau chiar superioare celor mai bune zone din Varna. Chiar și în arealele turistice, unde există o polarizare puternică, Constanța reușește să livreze rezultate foarte bune (exemplu: apartamentele de 4 camere din Mamaia se amortizează în doar 13 ani), în timp ce Varna are mai multe cartiere cu randamente foarte slabe, ce depășesc pragul de 35–40 de ani.
Totodată, investitorii români care se gândesc la Varna trebuie să aibă în vedere câteva aspecte suplimentare. Din punct de vedere legal, în prezent nu există restricții pentru cetățenii Uniunii Europene de a cumpăra apartamente în Bulgaria, însă procesul de închiriere este mai complex. Un proprietar român fără rezidență bulgară este, de regulă, obligat să apeleze la un intermediar sau o agenție locală pentru administrarea și declararea veniturilor din chirii. Această intermediere adaugă costuri suplimentare și prelungește perioada reală de recuperare a investiției, transformând un randament deja mai slab într-unul și mai puțin atractiv.
Pe de altă parte, este de remarcat că serviciile de pe litoralul bulgăresc sunt în general mai apreciate de către turiști decât cele din România, aspect ce sprijină cererea pe termen lung pentru Varna și stațiuni precum Zlatni Pyasatsi (Nisipurile de Aur). Totuși, această cerere mai stabilă nu compensează integral diferența de randament. În plus, Bulgaria se pregătește să adopte moneda euro începând cu 2026, ceea ce ar putea duce atât la o scumpire a imobilelor, cât și a serviciilor de pe litoral. Dacă, pe termen scurt, acest lucru poate stimula cererea, pe termen mediu și lung poate ridica bariera de intrare pentru noi investitori și poate afecta nivelul de rentabilitate al chiriilor.
Prin urmare, pentru investitorii români interesați în primul rând de performanța financiară, Constanța se conturează drept o alegere mai sigură și mai rentabilă. Contextul local favorabil, lipsa complicațiilor juridice sau operaționale și randamentele net superioare consolidează poziția orașului românesc ca lider al investițiilor imobiliare de pe litoralul vestic al Mării Negre.
Vezi si analiza preceedenta; Randamentul apartamentelor în Cluj-Napoca
Abonare cu succes! 
