Analiză imobiliară: Randamentul apartamentelor în Cluj-Napoca, împărțit pe cartiere

Achiziția unui apartament pentru închiriere este una dintre cele mai frecvente forme de investiție în Cluj-Napoca și în România. Dar cât de repede îți recuperezi banii depinde semnificativ de cartierul ales și de tipul apartamentului. În acest studiu realizat de Imoradar24, analizăm randamentul investițional al imobilelor în cele mai relevante 16 cartiere clujene, folosind date agregate din perioada 10 mai - 10 iunie, 2025.

Am calculat numărul de ani necesari pentru amortizarea investițieifolosind o formulă realistă: prețul mediu de vânzare împărțit la chiria lunară medie, ajustat pentru o ocupație de 10 luni pe an, luând în considerare perioadele de neocupare (renovări, schimbare de chiriași etc.).

Pentru simplitatea calculelor nu am inclus impozitul, aprecierea/deprecierea imobilului în timp sau variația prețului chiriei. 

Cartierele sunt ordonate descrescător în funcție de randamentul general, de la cele mai avantajoase pentru investiții către cele mai puțin eficiente.Mai jos prezentăm o analiză vizuală comparativă generală, urmată de o detaliere individuală a fiecărui cartier, segmentată pe tipuri de apartamente (în funcție de numărul de camere).

În continuare, vom analiza fiecare cartier în parte, evidențiind tipurile de apartamente care oferă cel mai bun randament. Pentru fiecare zonă, am luat în considerare doar categoriile cu un număr suficient de anunțuri relevante, astfel încât concluziile să reflecte realitatea pieței cât mai precis.

Dâmbul Rotund – 25 de ani

Dâmbul Rotund este un cartier cu o identitate mixtă: deși istoric dominat de case și curți, în ultimii ani a cunoscut o dezvoltare vizibilă în zona imobilelor noi – blocuri cu regim mic de înălțime și ansambluri moderne. Proximitatea față de zona gării și liniștea cartierului atrag investitori și chiriași în egală măsură, ceea ce îl face cel mai eficient cartier din punct de vedere al randamentului.

Apartamente de vânzare în Dâmbul Rotund

📌Concluzie:Apartamentele cu 3 camere oferă cel mai bun randament în acest cartier echilibrat.

Bună Ziua – 27 de ani

Bună Ziua este unul dintre cele mai dinamice cartiere ale Clujului, construit aproape integral în ultimele două decenii. Deși are la bază o singură arteră principală (strada care ii poartă același nume), zona este populată de blocuri moderne, case elegante și ansambluri rezidențiale de calitate. Aflat în proximitatea cartierelor Andrei Mureșanu și Zorilor, atrage familii și tineri profesioniști. Oferta bogată de locuințe noi, dar și prețurile mai ridicate, influențează ușor randamentul.

Apartamente de vânzare în Bună Ziua

📌 Concluzie: Apartamentele cu 4 camere, deși mai mari, oferă aici cel mai bun randament – o excepție interesantă.

Iris – 27 de ani

Cartierul Iris s-a transformat dintr-o zonă industrială și de case vechi într-un hub rezidențial modern. Noile ansambluri, apropierea de gara mare, precum și proiectele de infrastructură recent implementate fac din Iris o zonă atractivă pentru chiriași. Cartierul beneficiază de supermarketuri, acces facil la transport în comun (precum tramvaiul)  și un aer mai liniștit decât zonele centrale.

Apartamente de vânzare în Iris

📌 Concluzie: Investițiile cele mai inteligente aici se fac în apartamentele cu 2 camere.

Mărăști – 27 de ani

Mărăști este unul dintre cele mai populate cartiere, situat foarte aproape de centru. Este caracterizat prin blocuri înalte construite în perioada comunistă, dar și printr-o infrastructură comercială solidă. Proximitatea față de universități, mall-uri și locuri de muncă îl face foarte atractiv pentru chiriași, în special tineri și studenți.

Apartamente de vânzare în Mărăști

📌Concluzie:Garsonierele și apartamentele cu 3 camere oferă randamente aproape identice și competitive.

Gheorgheni – 28 de ani

Gheorgheni este un cartier clasic, unul dintre cele mai vechi și mai mari din Cluj-Napoca. Are o structură urbană bine definită, cu multe blocuri vechi. Apropierea de lacul Gheorgheni și de parcuri îl face atractiv pentru familii. De asemenea, este aproape de Iulius Mall, oferind o combinație ideală de relaxare și facilități urbane.

Apartamente de vânzare în Mărăști

📌 Concluzie: Apartamentele mici sunt o alegere inspirată în Gheorgheni; cele cu 4 camere sunt mai greu de amortizat.

Bulgaria – 28 de ani

Bulgaria este un cartier relativ nou, rezultat al extinderii urbane din zona Iris. Deși în zonă se găsesc și case vechi,nu există blocuri vechi– ansamblurile rezidențiale noi domină peisajul urban. Acest lucru oferă cartierului un aspect modern și coerent. Populația este majoritar tânără, mulți fiind profesioniști sau cupluri aflate la început de drum. Infrastructura rutieră și accesul la facilități sunt încă în curs de dezvoltare, însă prețurile mai accesibile și proximitatea față de zonele centrale îl transformă într-o alegere atractivă pentru investiții și închiriere.

Apartamente de vânzare în Bulgaria

📌Concluzie:Garsonierele sunt un pariu excelent – cel mai bun randament din tot Clujul pentru locuințele de acest tip.

Mănăștur – 28 de ani

Cel mai mare cartier rezidențial al Clujului, Mănăștur este o zonă dens populată, cu un amestec de blocuri vechi, spații verzi și infrastructură solidă. Are ieșire către pădurea Făget și un mix divers de populație. Cu multe apartamente disponibile și o cerere considerabilă, randamentul este constant în mare parte.

Apartamente de vânzare în Mănăștur

📌Concluzie:Apartamentele de 2 camere sunt cele mai rentabile.

Andrei Mureșanu – 28 de ani

Cartierul Andrei Mureșanu este considerat unul dintre cele mai elegante și liniștite din Cluj-Napoca. Dominat de case interbelice, vile și apartamente spațioase în clădiri istorice, zona are un aer exclusivist și semi-central. Este căutat mai degrabă pentru locuire decât pentru randament, însă în ultimii ani a atras investitori datorită proximității de centru și cartierul Zorilor și Bună Ziua.

Apartamente de vânzare în Andrei Mureșanu

📌Concluzie:Apartamentele mici și cele cu 4 camere sunt mai eficiente decât cele de 3 camere în acest cartier exclusivist.

Someșeni – 28 de ani

Cartierul Someșeni este situat în zona estică a orașului și găzduiește Aeroportul Internațional Avram Iancu. Trecerea de la o zonă rurală la una urbană este vizibilă în dezvoltările recente, care includ ansambluri de blocuri, case și duplexuri. Zona este încă în expansiune, cu infrastructură în plină dezvoltare și randamente moderate.

Apartamente de vânzare în Someșeni

📌Concluzie:apartamentele cu 2 camere rămân alegerea ideală pentru investitori în acest cartier emergent.

Între Lacuri – 30 de ani

Situat între lacurile Gheorgheni, cartierul oferă o combinație rară între natură și urban. Este bine poziționat, aproape de Iulius Mall și de cartierele centrale. Blocurile sunt diverse – de la cele vechi până la dezvoltări noi de lux. Zona este liniștită și foarte apreciată de familii și tineri profesioniști.

Apartamente de vânzare în Someșeni

📌Concluzie:Apartamentele cu 3 camere sunt cele mai eficiente, în ciuda unei medii generale ceva mai ridicate.

Grigorescu – 31 de ani

Aflat în apropierea râului Someș, Grigorescu este unul dintre cele mai apreciate cartiere pentru locuit, oferind o combinație între peisaj, liniște și infrastructură bună. Blocurile sunt în mare parte vechi, dar solide, iar casele sunt elegante. Deși popular pentru locuire, prețurile mai mari scad randamentul pentru investitori.

Apartamente de vânzare în Grigorescu

📌Concluzie:Garsonierele și apartamentele cu 2 camere sunt rentabile; cele mari sunt greu de amortizat, în mod special apartamentele cu 4 camere.

Zorilor – 31 de ani

Cartier mare și divers, Zorilor se întinde pe dealuri verzi și oferă acces rapid către centrul orașului și spitale. Are multe spații verzi, parcuri și este apropiere de pădure, ceea ce îl face ideal pentru locatarii în căutarea unui loc liniștit de conviețuit. Deși atractiv, cererea mare a dus la creșteri de prețuri care afectează randamentul.

Apartamente de vânzare în Zorilor

📌Concluzie:Investitorii au cel mai bun randament la garsoniere.

Europa – 32 de ani

Cartierul Europa este una dintre cele mai noi zone ale orașului, dezvoltat în special cu imobile de tip duplex și apartamente moderne. Este liniștit și retras, dar și relativ izolat față de centrul orașului. Prețurile sunt ridicate, ceea ce face ca randamentul să fie mai scăzut comparativ cu alte zone.

Apartamente de vânzare în Europa

📌Concluzie:Dacă vrei să investești în Europa, 2 camere sunt alegerea mai sigură.

Gruia – 34 de ani

Cartierul Gruia este o bijuterie ascunsă, plină de case elegante, liniște și panorame superbe asupra orașului. Este preferat pentru locuire datorită apropierii de Pădurea Hoia și parcul Cetățuia. Din păcate, este o zonă slabă pentru investiții – cererea de chirii e mică, iar prețurile de achiziție ridicate. Un cartier cu puține blocuri de apartamente, Gruia e predominant o zonă de case.

Apartamente de vânzare în Gruia

📌Concluzie:Zona este ideală pentru trai personal, nu pentru investiții în chirii.

Centru – 35 de ani

Paradoxal, zona centrală oferă unul dintre cele mai slabe randamente. Asta din cauza prețurilor foarte mari, în timp ce cererea de chirii este volatilă. Majoritatea apartamentelor sunt în clădiri istorice, cu costuri mari de întreținere (tavan înalt, geamuri vechi, lipsa de termo-izolație a clădirilor, etc.). Deși atractivă pe hârtie, investiția în centru nu este eficientă pentru chirie.

Apartamente de vânzare în Centru

📌Concluzie:Singura opțiune viabilă sunt garsonierele; restul apartamentelor sunt greu de amortizat.

Borhanci – 36 de ani

Cartier nou-nouț, în extindere continuă, Colonia Borhanci atrage prin liniște, clădiri moderne și apropierea de natură. Cu toate acestea, infrastructura este încă deficitară, iar prețurile de achiziție sunt destul de mari raportat la cererea de chirie.

Apartamente de vânzare în Borhanci

📌Concluzie:Zona este mai potrivită pentru locuire pe termen lung decât pentru investiții în închiriere.

În concluzie

Acest studiu demonstrează clar că randamentul imobiliar în Cluj-Napoca variază semnificativ de la un cartier la altul. Cele mai bune oportunități se regăsesc în cartiere aflate în dezvoltare, precum Dâmbul Rotund, Bulgaria sau Bună Ziua, în timp ce zonele centrale sau exclusiviste tind să aibă randamente mai scăzute, din cauza prețurilor ridicate la achiziție. Totodată, apartamentele cu 2 camere și garsoniere oferă constant cele mai bune rezultate din punct de vedere al recuperării investiției.

Analiza în context național

Pentru o perspectivă mai amplă, am realizat și o analiză comparativă la nivel național, calculând randamentul mediu pentru fiecare oraș reședință de județ. Din această analiză reiese că orașe precum Ploiești, Tulcea, Focșani, Brăila, Călărași și Galațioferă cele mai bune randamente, în timp ce Cluj-Napoca, cu o medie de 27 de ani, se află în vîrful clasamentului, reflectând cel mai moderat randament din România, specific orașelor cu prețuri de achiziție ridicate și cerere imobiliară constantă.

Au fost excluse din calcul orașele pentru care nu am avut un număr suficient de anunțuri relevante: Alexandria, Târgoviște, Slatina, Giurgiu, Slobozia și Miercurea Ciuc.

Această perspectivă extinsă te ajută să înțelegi nu doar unde merită să investești în Cluj, ci și cum se poziționează orașul față de alte mari centre urbane din România.

Analiză și fotografii realizate de Raul Bîlc pentru Imoradar24.