Diferența dintre suprafața totală utilă și construită – e bine să știi ce cumperi

Când vine vorba despre achiziționarea unui apartament nou, mărimea chiar contează. Iar diferența dintre suprafața totală utilă și cea construită ne poate induce în eroare. Drept urmare, este indicat să te informezi minuțios înainte de o asemenea investiție.

Atunci când vrei să cumperi un apartament nou, este foarte important să te informezi în detaliu. Pe lângă zona în care este situat, felul în care a fost construit, materialele utilizate, compartimentarea și, mai ales, suprafața utilă sunt detalii de neignorat. Căci, în multe cazuri, între suprafața totală utilă și cea construită există diferențe destul de mari. Este și motivul pentru care legislația ne obligă să menționăm ambele suprafețe la orice tip de tranzacție imobiliară. Și asta pentru că, de obicei, vânzătorii precizează prețul pentru metrul pătrat construit, iar cumpărătorii cred că este vorba despre prețul metrului pătrat util. Or, la prețul final, un procent de aproximativ 20% chiar contează.

Ce spune legea

Potrivit legislației în vigoare, termenii de suprafață totală utilă, suprafață construită ori locuibilă și alți termeni referitori la suprafețele exprimate în metri pătrați ai imobilelor sau spațiilor comerciale sunt definiți în mod expres. Și fiecare deține caracteristici specifice. Mai exact, Legea locuinței 114/1996, cu modificările și completările ulterioare, și Legea 350/2001 privind amenajarea și urbanismul locuințelor sunt cele care ne ghidează în acest sens. În vreme ce Legea locuinței definește cerințele minime pe care trebuie să le îndeplinească o locuință referitor la suprafețe, Legea 350 clarifică indicatorii urbanistici pe care orice constructor este obligat să îi respecte.

Astfel, suprafața construită la sol sau amprenta la sol a unei construcții se exprimă în metri pătrați și se traduce prin aria construită la sol în raport cu planul fațadei. Așadar, suprafața construită nu include nicio construcție care depășește planul fațadei, precum terasele, scările sau platformele. Totuși, în suprafața construită este inclusă și proiecția la sol a balcoanelor acoperite, la o cotă de nivel de maximum 3 metri față de sol. Pe de altă parte, suprafața construită desfășurată este aria tuturor planșeelor utilizate, un multiplu al suprafeței construite, fiind importantă pentru construcțiile etajate. În acest caz nu se iau în calcul subsolurile cu o înălțime mai mică de 1,80 m, cu destinație specifică pentru garaje, boxe, spațiile tehnice, balcoanele, logiile, podurile și alte spații cu alte destinații decât cele de locuit, aleile de acces, scările exterioare, trotuarele de protecție betonată de 80 cm din jurul construcției.

Cât despre suprafața utilă, aceasta reprezintă suma tuturor locurilor care se pot utiliza și amenaja în cadrul unui imobil. Cu alte cuvinte, aceasta cuprine camerele, băile, bucătăria, cămările, spațiile de depozitare, precum și zonele de trecere cum ar fi holurile. Totuși, aceasta nu include balcoanele, logiile, pragurile, nișele în care sunt amplasate caloriferele sau scările interioare. Deși frecvent utilizat de către dezvoltatori, termenul de suprafață totală utilă nu apare în niciun text legislativ. Se consideră a fi o sumă între suprafața utilă descrisă în legislație și suprafețele logiilor, balcoanelor și celorlalte spații aferente imobilului vizat. De menționat că suprafața locuibilăse traduce prin camere de zi și dormitoare, fără restul încăperilor necesare.

Cum facem diferența între suprafețe

Acum că am aflat cum stau lucrurile cu suprafața construită și cea utilă, trebuie să menționăm și despre suprafața desfășurată. Aceasta înseamnă suma suprafețelor construite pentru toate nivelurile. În cazul în care un imobil are numai parter, suprafața desfășurată coincide cu amprenta la sol. Mai există și cota parte de folosire comună sau cota indiviză, care se traduce prin partea de proprietate care îi revine fiecărui apartament din partea de proprietate comună. Aceasta este înscrisă și în titlul de proprietate și este inclusă în suprafața construită a imobilului. Diferența dintre suprafața minimă construită și cea utilă este reprezentată de spațiile exterioare și de grosimea pereților interiori, a celor exteriori, a pragurilor și radiatoarelor. Și e destul de important să diferențiem suprafața utilă și ceea ce unii dezvoltatori numesc „suprafață totală utilă”, prin includerea suprafețelor balconului și/sau a logiiei, fapt care duce, în mod incorect, la scăderea valorii pe metrul pătrat. Valoarea reală a unei locuințe, indiferent de tipul ei, este cea dată de suprafața construită, nu de suprafața utilă și nici de cea utilă totală.

Ce dă valoarea impozabilă a unui imobil

Suprafața construită reprezintă baza de calcul pentru stabilirea impozitului anual. Modul de calcul se face conform Codului Fiscal și în conformitate cu normele metodologice de aplicare a Legii 227/2015 actualizate, care stabilesc indicatorii pentru calcularea impozitului. Dar valoarea efectivă a acestor indicatori este calculată în funcție de statutul localității, de rangul acesteia, de materialele din care este realizată construcția și de facilitățile de care aceasta dispune.

Conform legislației și normelor metodologice în vigoare, valoarea impozabilă a unei clădiri se exprimă doar în lei și este determinată prin înmulțirea suprafeței construite sau a suprafeței desfășurate, exprimate în metri pătrați, cu valoarea impozabilă în funcție de tipul, caracteristicile și facilitățile construcției. Cea mai mare valoare a metrului pătrat construit este de 1000 de lei și corespunde clădirilor din beton armat sau cu pereți exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale rezultate în urma unui tratament termic și/sau chimic, care au instalații de apă, canalizare, electrice și încălzire (cumulate). În cazul celor construite din același tip de materiale, dar cărora le lipsește una din următoarele facilități: apă, canalizare, conectare la rețelele de electrice sau încălzire centralizată, valoarea metrului pătrat construit este de 600 lei. Valorile scad în funcție de materialele de construcție folosite și ajung la 300 de lei/mp pentru cele care au pereții exteriori din lemn, din piatră naturală, cărămidă nearsă sau din orice alte materiale nesupuse unui tratament termic și/sau chimic, dar au toate facilitățile.

Dacă suprafața construită sau desfășurată nu se pot măsura în exterior, se determină prin înmulțirea suprafeței utile a clădirii cu un coeficient de 1,4. Se adaugă coeficienții de corecție, care cresc sau scad valoarea de impozitare, în funcție de o serie de criterii legate de numărul de apartamente și etaje ale unui bloc, dar și luând în calcul data finalizării construcției, restaurările sau reabilitările la care aceasta a fost supusă.

Valoarea impozabilă a unei clădiri poate fi reevaluată la fiecare cinci ani, de un expert evaluator. În cazul în care imobilul sau apartamentul nu este reevaluat, valoarea de impozitare nu se schimbă. Reevaluarea poate duce la reducerea valorii impozitului.