Ce este PUD – ul și când este nevoie de acesta

Planul Urbanistic de Detaliu sau PUD face parte dintre documentele necesare pentru PUG sau Planul Urbanistic General. Este necesar în delimitarea proprietății iar pentru a-l obține trebuie parcurși câțiva pași esențiali.

Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) reprezintă acel act de care au nevoie toți cei care doresc să construiacă o clădire. Și nu se poate obține autorizația de construcție dacă proiectul nu se încadrează în prevederile planului urbanistic general (PUG) al orașului. Așadar, PUD este proiectul de urbanism întocmit de un specialist urbanist cu drept de semnătură, înregistrat în Registrul Urbaniștilor din România (RUR), prin care se pot modifica anumiți parametri de utilizare a unui teren. Acesta influențează dimensiunea și aspectul viitoarei construcții. Împreună cu urbanistul se aleg parametrii care se doresc a fi schimbați. Pentru ca discuția să aibă temei, e necesară obținerea unui certificat de urbanism, în care sunt prezentați coeficienții actuali de utilizare ai terenului. Prin Planul Urbanistic de Detaliu se pot modifica retragerile față de limitele de proprietate, parțial aliniamentele, poziția racordurilor la utilități și accesul în cadrul proprietății. Pentru orice altă modificare a situației din zona în care se află terenul se solicită întocmirea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ).

Ce spune legislația în vigoare

Potrivit Legii nr.350?2001, articolul 48, privind documentația de amenajare a teritoriului și de urbanism, PUD are exclusiv caracter de reglementare specifică pentru o parcelă în relaţie cu parcelele învecinate. Planul de urbanism de detaliu nu poate modifica planurile de nivel superior, ci poate doar detalia modul specific de construire în raport cu funcţionarea zonei şi cu identitatea arhitecturală a acesteia, în baza unui studiu de specialitate. Este „instrumentul de proiectare urbană care, în limita indicatorilor urbanistici stabiliţi de documentaţiile de urbanism de rang superior, reglementează retragerile faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei, procentul de ocupare a terenului, accese auto şi pietonale, conformarea arhitectural-volumetrică în raport cu funcţionarea zonei şi cu identitatea arhitecturală a acesteia, în baza unui studiu de specialitate, modul de ocupare a terenului cu stabilirea zonei edificabile, conformarea spaţiilor publice”. Planul de urbanism de detaliu se elaborează în format analog şi digital (piese scrise şi desenate) pe suport topografic actualizat, realizat în sistem de proiecţie stereografică 1970.

PUD trebuie să cuprindă reglementări urbanistice privind:

1. a) asigurarea accesibilităţii pietonale şi auto la noul obiectiv şi racordarea la reţelele edilitare existente/propuse;
2. b) permisivităţi şi/sau constrângeri urbanistice (densităţi, distanţe, retrageri, aliniamente, alinierea construcţiilor, suprafeţe maxim edificabile, regim de înălţime, volumetrie etc.) privind volumele construite şi amenajările acestora;
3. c) relaţiile funcţionale şi estetice cu vecinătatea, respectiv înscrierea obiectivului şi tratarea lui arhitecturală în raport cu cadrul construit şi natural învecinat;
4. d) designul spaţiilor publice;
5. e) compatibilitatea funcţiunilor şi conformarea construcţiilor, amenajărilor şi plantaţiilor, prin continuitatea funcţiunilor sau înscrierea obiectivului într-o funcţiune compatibilă;
6. f) regimul juridic al proprietăţilor şi circulaţia terenurilor;
7. g) ilustrarea urbanistică a soluţiei propuse.

Cum obții certificatul de urbanism pentru aprobarea PUD

Proiectul de urbanism pentru întocmirea PUD se derulează în mai mulți pași, după cum urmează:

-Întocmirea documentației pentru obtțnerea certificatului de urbanism în vederea aprobării PUD;

-Obținerea certificatului de urbanism pentru întocmirea PUD;

-Realizarea studiilor de teren – studiu geotehnic al terenului, ridicare topografică;

-Întocmirea Planului Urbanistic de Detaliu, ca parte desenată și a regulamentului de urbanism aferent, ca parte scrisă, sub formă de memoriu;

-Realizarea informării populației asupra dorinței de realizare PUD prin mijloacele specifice (anunț la ziar, panou de informare la teren, anunț de informare la primărie);

-Obținerea avizelor tehnice specificate în certificatul de urbanism, avize specifice documentației de urbanism și obținute doar pentru aprobarea acesteia;

-Susținerea documentației PUD de către titularul proiectului în cadrul Comisiei Tehnice de Urbanism și Amenajare a Teritoriului (CTUAT) din cadrul primăriei sau consiliului județean pe raza cărora se află terenul;

-Realizarea de modificări și/sau completări ale documentației conform avizului comisiei;

-Susținerea finală a documentației PUD și aprobarea acesteia de către CTUAT;

-Transmiterea raportului de ședință către primăria pe raza căreia se află terenul, pentru introducere pe ordinea de zi a viitoarei ședințe de Consiliu Local pentru aprobare;

-Aprobarea în ședinta de Consiliu Local;

-Redactarea Hotărârii de Consiliu Local (HCL) privind decizia de aprobare a PUD-ului.

După ce toate aceste proceduri au fost îndeplinite, se poate aproba Planul Urbanistic de Detaliu prin care se modifică parametrii terenului în concordanță cu dorințele beneficiarului ș în conformitate cu legislația, Planul Urbanistic General și Regulamentul General de Urbanism aflate în vigoare pentru localitatea respectivă.

PUD nu modifică POT

Deși legislația actuală poate lăsa loc de interpretări, este important de reținut faptul că PUD nu poate influența din punct de vedere legal Procentul de Ocupare a Terenului (POT). POT este raportul dintre suprafața construită (amprenta la sol a clădirii sau proiecția pe sol a perimetrului etajelor superioare) și suprafața parcelei, reprezentând unul dintre aspectele cele mai importante avute în vedere la momentul construirii. Conform legii, „prinPUZse stabilesc reglementări noi cu privire la: regimul de construire, funcţiunea zonei, înălţimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului (CUT),procentul de ocupare a terenului (POT), retragerea clădirilor faţă de aliniament şi distanţele faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei.” Totuși, PUD nu poate modifica reglementările actuale. Drept urmare,caracterul definitoriu al PUD ca documentație de urbanism de reglementare specifică, care preia reglementările stabilite în planurile de nivel superior (PUG sau, după caz, PUZ) și le implementează efectiv, stabilind detaliile de realizare a proiectului de construire, nu poate să vină cu reglementari noi față de cele din planurile de nivel superior. Așadar, în planificarea unui proiect trebuie să se țină cont de Legea nr. 350/2001 și să se evite majorarea prin PUD a oricăror parametri urbanistici stabiliți prin PUG sau PUZ, inclusiv procentul de ocupare a terenului.