Telefon Daniel Stroe Propietar OPORTUNITATE INVESTITIONALA VERIFICATA TEREN 659 MP | P+2+M | SECTOR 4 BUCURESTI Str. Maceșului nr. 2 - Aparatorii Patriei PRET CERUT: 330.000 euro - SUB VALOAREA DE PIATA VALOARE ESTIMATA ANEVAR: 377.600 euro VALOARE REALISTA CU PROIECT P+2+M: 480.000 - 520.000 euro Persoana fizica | FARA comision agentie Proprietatea este oferita la 330.000 euro, cu 47.600 euro sub valoarea de circulatie estimata prin metodologie ANEVAR (377.600 euro) si cu pana la 190.000 euro sub valoarea maxima cu proiect autorizat (550.000 - 600.000 euro). O oportunitate cu marja de profit clara si risc documentar zero. Documentatie completa disponibila la telefon: evaluare, CU, schite, galerie foto. DATE TEHNICE TEREN Adresa: Str. Maceșului nr. 2, Sector 4, Bucuresti Numar cadastral: 227409 Suprafata teren: 659 mp Deschidere stradala: 43,33 m - exceptional de mare Folosinta: curti-constructii (intravilan) Zona fiscala: C REGIM URBANISTIC - CU nr. 1206/94916/20.11.2025 Subzona: L1a - locuinte individuale si colective mici Regim de inaltime: P+2+M (parter + 2 etaje + mansarda) POT maxim: 45% - suprafata maxima la sol: 296 mp CUT maxim: 1,3 - suprafata desfasurata: 856 mp CUT mansarda: +60% din AC - aproximativ 177 mp suplimentar TOTAL suprafata desfasurata potentiala: aproximativ 1.030 mp ADC Functiuni comerciale admise: pana la 250 mp ADC Certificatul de urbanism este VALABIL, eliberat in noiembrie 2025, si elimina orice incertitudine urbanistica. CONSTRUCTII EXISTENTE - 228 MP TOTAL C1 Locuinta: 114 mp (2 unitati locative independente) C2 Magazie: 66 mp C3 Garaj: 18 mp C4 Magazie: 30 mp Subsol utilizabil: 61 mp Constructiile pot fi integrate in proiectul nou prin supraetajare, demolate partial pentru maximizarea amprentei construibile, sau folosite imediat pentru generarea unui venit din inchiriere. SCENARII DE INVESTITIE SI RANDAMENT SCENARIUL A - DEZVOLTARE IMOBIL P+2+M Investitie achizitie: 330.000 euro Cost constructie 1.030 mp x 600 euro/mp: 618.000 euro TOTAL investitie: 948.000 euro Vanzare 1.030 mp x 1.600 euro/mp util: 1.600.000 euro PROFIT ESTIMAT: 650.000 - 750.000 euro SCENARIUL B - CUMPAR SI REVAND CU PROIECT AUTORIZAT Achizitie: 330.000 euro Cost proiect si autorizatie: 15.000 - 25.000 euro Revanzare estimata: 520.000 - 600.000 euro PROFIT ESTIMAT: 170.000 - 250.000 euro in 12 - 18 luni EVALUARE ANEVAR - MODEL PROFESIONAL Metoda: Abordarea prin piata (Market Approach) Data evaluarii: 2026 Componente evaluate: Teren 659 mp x 400 euro/mp = 263.600 euro C1 Locuinta 114 mp (minus 40% stare) = 68.400 euro Anexe C2+C3+C4 total 114 mp = 45.600 euro VALOARE TOTALA DE CIRCULATIE = 377.600 euro Proprietatea se vinde la 330.000 euro, adica cu 12,6% sub valoarea ANEVAR, ceea ce ofera imediat o marja de siguranta pentru orice investitor sau institutie financiara. LOCATIE - AVANTAJ COMPETITIV Metrou M2 Aparatorii Patriei: 850 m (12 minute pe jos) Autobuz 241: la 100 m | Autobuz 244: la 150 m Sos. Berceni, Piata Sudului, Bd. Metalurgiei - acces direct Lidl, Kaufland, Selgros, Auchan, Metro, HORNBACH: 4-6 minute Zona rezidentiala matura, cerere locativa in crestere Terenuri cu deschidere peste 40 m sunt extrem de rare in Sector 4 SITUATIE JURIDICA - RISC ZERO Imobil intabulat integral in cartea funciara Nr. cadastral: 227409 - verificabil ANCPI Fara sarcini | Fara ipoteci | Fara litigii Certificat de urbanism nr. 1206/94916 - valabil 12 luni Documentatie cadastrala completa, receptionata OCPI Utilitati active: gaze, apa, curent, internet, cablu Proprietate disponibila imediat pentru tranzactie DOCUMENTATIE COMPLETA PRET: 330.000 euro negociabil (500 euro/mp teren) Valoare ANEVAR: 377.600 euro Valoare piata cu CU: 480.000 - 520.000 euro Persoana fizica | FARA comision | Vizionare cu programare Raspund rapid la mesaje si apeluri Cuvinte cheie: teren de vanzare sector 4, teren intravilan aparatorii patriei, investitie imobiliara bucuresti, dezvoltare p+2+m sector 4, teren 659 mp bucuresti, casa de vanzare sector 4, str maceșului sector 4