Să cumperi sau nu acum o locuință? Ce spune BNR despre cum vor evolua prețurile la case și apartamente în lunile următoare

Activitatea pieței imobiliare rezidențiale s-a intensificat în ultima perioadă, numărul tranzacțiilor crescând cu aproape 40% (aprilie 2021-martie 2022 față de aceeași perioadă a anului trecut), a anunțat recent BNR, în Raportul privind Stabilitatea Financiară.

E drept, însă, că și prețurile proprietăților rezidențiale au crescut în România (+7,5%), menținându-se însă la cel mai redus nivel din regiune, dar și sub media Uniunii Europene (10%), mai arată cele mai recente rapoarte.

Accelerarea activității din piața rezidențială a fost determinată și de cererea de locuințe, mare chiar și în această perioadă, dar și de ofertă. Cea din urmă poate fi verificată pe Imoradar24.ro, unde zilnic apar noi anunțuri.

În ceea ce privește cererea, creșterea fenomenului de telemuncă, nivelul redus al dobânzilor la credite, evoluția veniturilor populației, dar și așteptările privind creșterea în perioada următoare a prețurilor rezidențiale au susținut deciziile populației de cumpărare a unei locuințe în cursul anului 2021 și începutul lui 2022.

Așadar, în ciuda instabilității vremurilor pe care le trăim, mulți români au decis să riște și să-și îndeplinească visul de a avea o locuință proprie. Mulți și-au făcut calculele și au ajuns la concluzia că perioada nu e deloc rea sau nu e mai nefastă decât altele. Ba chiar prezintă unele avantaje față de alte perioade.

Iată, punctual, mai jos, realitatea acestei perioade, zugrăvită de BNR, și ce ar putea interesa pe cineva care se gândește să-și cumpere o locuință. Sunt câteva idei de care ar trebui să ții cont dacă te afli în această situație:

      - Este cert că creșterea pragului de aplicare a cotei reduse de TVA pentru achizițiile de imobile de la 450.000 de lei la 700.000 de lei va susține creșterea prețurilor în următoarea perioadă.

      - Pe de altă parte, evoluțiile din perioada următoare depind de o serie de factori (precum înăsprirea generalizată a condițiilor de finanțare și creșterea incertitudinilor în noul context geopolitic), de natură să diminueze cererea potențială din partea populației, care ar putea să limiteze creșterea prețurilor.

      - Indicele privind accesul la piața creditului ipotecar pentru București (Indicele de accesibilitate măsoară raportul dintre venitul optim al unui debitor necesar pentru a contracta un credit cu un avans de 25 la sută, un grad de îndatorare de 45 la sută și o maturitate de 25 de ani, aferent achiziției unui apartament cu 2 camere cu suprafața de 55 mp și venitul mediu la nivelul București, conform INS. Dobânda utilizată este aferentă fluxului de credit ipotecar nou din trimestrul respectiv) s-a menținut la o valoare supraunitară (122% la martie 2022), fiind în ușoară scădere față de aceeași perioadă a anului anterior. Însă, în contextul actual, caracterizat de o creștere a ratei inflației și de majorarea ratelor de dobândă, capacitatea de achiziție a debitorilor este așteptată să se diminueze. În primul rând, veniturile disponibile ale populației vor fi reduse de către cheltuielile crescute cu alimente, utilități și combustibili. În al doilea rând, majorarea dobânzilor va reduce suma maximă ce poate fi contractată de un debitor. Spre exemplu, o creștere a ratei dobânzii cu trei puncte procentuale ar duce la reducerea cu 27% a sumei maxime disponibile de contractat pentru un credit cu maturitate de 25 de ani, reducând indicele de accesibilitate de la 122% la 91% în cazul Bucureștiului.

      - O problemă persistentă o reprezintă concentrarea regională a împrumuturilor ipotecare. Astfel, împrumuturile acordate în București și Ilfov reprezintă circa 29% din totalul împrumuturilor, iar următoarele 5 județe (Cluj, Timiș, Constanța, Iași și Brașov) reprezintă 24% (date la martie 2022). Mai mult, 10% din numărul salariaților la nivel național au în derulare un credit ipotecar, decalajele în plan regional fiind, de asemenea, importante, principalele centre urbane cu volumul cel mai ridicat de forță de muncă deținând cea mai însemnată proporție a salariaților cu credite ipotecare (București, Cluj, Iași având o proporție de 13% din salariați ce au contractat un credit destinat achiziției de locuințe sau terenuri, față de 6% în Suceava, 5% în Covasna sau 3% în Harghita).

      - Oferta de bunuri rezidențiale a urmat, de asemenea, un trend ascendent. Astfel, volumul lucrărilor de construcții a crescut cu 30% în perioada aprilie 2021-martie 2022 față de aceeași perioadă a anului precedent. În consecință, numărul de locuințe terminate s-a majorat cu 9% față de anul anterior, atingând cea mai ridicată valoare din ultimii 20 de ani. Totuși, proporția locuințelor din mediul urban terminate după anul 2011 este redusă dacă ne referim la fondul de locuințe (numai 6%), aproximativ 90% dintre locuințele din mediul urban având o vechime mai mare de 30 ani. În plus, peste 45% dintre locuințe sunt supraaglomerate, iar 14% din populație locuiește în condiții improprii.

      - Migrația către principalele centre urbane pentru studii sau posibilități de angajare, alături de lipsa ofertei de locuințe adecvate pentru a absorbi această migrație internă, dar și calitatea scăzută a infrastructurii rutiere, duc la creșterea prețurilor locuințelor în zonele centrale, presiuni care se resimt și asupra proprietăților din zonele periferice.

      - Autorizațiile de construcții au cunoscut, de asemenea, un avans important(+10% în aceeași perioadă, în termeni de suprafață utilă), situându-se la cel mai ridicat nivel din perioada post-2008 (12 milioane metri pătrați), însă cu 22% sub maximul atins în anul 2008. De asemenea, creșterea cheltuielilor cu materiile prime, precum și problemele cu lanțurile de aprovizionare au condus la o accelerare importantă a costurilor cu construcțiile rezidențiale (+17%), cea mai ridicată rată de creștere din ultimii 13 ani. Aceste evoluții sunt de natură să pună presiune în continuare asupra creșterii prețurilor imobiliare.

      - Și în cazul pieței imobiliare comerciale activitatea s-a revigorat, în special în a doua parte a anului, volumul tranzacțiilor crescând cu 60% în anul 2021 față de anul precedent, până la 920 milioane euro, situându-se însă cu 9% sub nivelul înregistrat în cursul anului 2019. Aproape jumătate din volumul total de investiții a fost direcționat către spațiile de birouri (45%). Cu toate acestea, valoarea investițiilor s-a diminuat cu 12% față de anul anterior. Însă, se poate observa o cerere robustă pentru investițiile în spații industriale, ce s-au triplat comparativ cu anul anterior, reprezentând 30% din total, pe când investițiile în clădiri de tip retail s-au majorat cu 12% față de anul anterior. Principalele surse au continuat să fie reprezentate de capitalul străin, capitalul autohton consemnând 12% din totalul volumului de investiții.