Diferența dintre terenul intravilan și extravilan

Când vrei să ai propria locuință, iei în calcul și varianta construirii acesteia de la zero, pe un teren pe care urmează să îl achiziționezi. Numai că există încă persoane care nu știu să facă diferența dintre terenul intravilan și extravilan, iar acest aspect poate duce la imposibilitatea de a-și împlini visul.

Înainte de a achiziționa un teren, primul pas este să te informezi cu privire la statutul legal al acestuia. Și asta pentru că diferența dintre terenul intravilan și extravilan îi poate crea neplăceri cumpărătorului. Fiecare unitate administrativ-teritorială (sat, comună, oraș etc.) deține, conform planului cadastral național, terenuri intravilane și terenuri extravilane, cu suprafețe împărțite în loturi sau parcele. Unele dintre acestea pot avea drept destinație construcția de imobile, altele nu, în funcție de anumiți factori.

Ce trebuie să știi despre termenul „extravilan”

După cum sugerează și denumirea, termenul extravilan se referă la spațiile situate în afara localităților, ceea ce înseamnă că un astfel de teren nu poate avea ca destinație construirea. În plus, există două categorii de terenuri care trebuie luate în calcul și necesită atenție sporită: extravilanul agricol și intravilanul agricol. Ambele au ca destinație unică agricultura. Dacă ești interesat de acest aspect, atunci e foarte important să cunoști calitatea solului înainte de a face o investiție. Pământul neproductiv îngreunează procesul de construcție, presupunând costuri suplimentare. Dacă vrei să construiești o casă, trebuie să treci terenul din extravilan în intravilan,  cea mai complexă procedură din întreg procesul de achiziționare. Pentru început, bucata de pământ pe care urmează să se construiască trebuie să treacă în intravilanul agricol și abia ulterior în intravilanul construibil. Foarte important de știut este faptul că se încadrează în intravilanul construibil numai bucata de teren care va fi acoperită de construcție, restul terenului rămânând agricol. Marele avantaj al terenului extravilan este prețul, care poate fi și de până la 10 ori mai mic decât al celui intravilan.

Ce este intravilanul

Terenurile intravilane sunt situate în interiorul granițelor localităților și sunt folosite cu precădere pentru construcții rezidențiale, sedii ale instituțiilor, unități economice sau de interes public. Acest tip de teren nu poate fi folosit în scop agricol sau zootehnic. O alegere bună ar fi achiziționarea unui teren care aparține intravilanului agricol dintr-o localitate, urmând ca, ulterior, să fie trecut în intravilanul rezidențial. Astfel, nu mai este necesară decât scoaterea terenului din circuitul agricol, fără a se mai parcurge terecerea din extravilan în intravilan. 

Pentru a construi pe un teren intravilan, este nevoie de extrasul de carte funciară, document esențial pentru clarificarea situației juridice a terenului. Apoi urmează obținerea certificatului de urbanism, care face cunoscute datele juridice, tehnice și economice legate de teren. În intravilan, este interzisă construirea pe terenuri cu suprafețe mari și compacte, rezervate unor obiective de utilitate publică, și pe terenurile cu risc de alunecare sau inundații.

Ce face diferența dintre terenul intravilan și extravilan

Primul și cel mai important aspect este prețul. Terenurile intravilane sunt semnificativ mai scumpe. În plus, în funcție de funcționalitate, potrivit regulamentului local de urbanism, terenurile intravilane se supun unr condiții de amplasare și de situare, care afectează proiectarea și realizarea construcției. Un teren intravilan este situat în zona ce cuprinde suprafața construită și construibilă a unei localități, iar terenul extravilan se află în afara sa. Terenul aflat la limita dintre intravilan și extravilan se împarte în două, atribuindu-i-se fiecărei părți numere cadastrale diferite. Impozitul este mai mare pentru terenul intravilan decât pentru cel extravilan și se calculează în funcție de suprafață, de rangul localității, de categoria de folosință. Pentru terenurile din intravilan în altă categorie decât „terenuri cu constructți”, impozitul se va calcula prin înmulțirea suprafeței exprimate în hectare cu o serie de coeficienți. Pentru terenurile extravilane, impozitul se calculează prin înmulțirea suprafeței exprimate în hectare cu o sumă, în funcție de categoria de folosință. Așa cum pe un teren intravilan nu se poate face, din punct de vedere legal, agricultură sau orice altă activitate de producție, așa nici nu se poate construi pe un teren extravilan.

Pentru a obține autorizația de construcție, orice imobil trebuie să respecte regulile de amplasare și retragerile minime obligatorii, cum ar fi amplasarea față de drumurile publice, precum și să asigure accesul obligatoriu la carusabil și drum pietonal. Mai mult, suprafața minimă a terenului trebuie să fie de 150 mp pentru clădirile înșiruite și 200 mp pentru cele izolate sau cuplate. Important de știut este că un teren foarte lung și îngust poate fi parțial sau total neconstruibil, la fel ca și unul situat într-o zonă protejată. Este interzisă autorizarea executării de construcții pe terenuri din zone forestiere, zone cu resurse ale subsolului, zone cu valoare peisagistică, zone cu riscuri naturale, zone expuse la riscuri tehnologice și zone de protecție ale sistemelor de alimentare cu energie electrică, gaz, apă, canalizare, căi de comunicație. Și posibilitatea de racordare la utilități este foarte importantă.

Cum devine extravilanul intravilan

Se poate face trecerea unui teren de la extravilan la intravilan, însă numai în urma respectării unor pași. În primul rând, proprietarul trebuie să aibă cadastru și intabulare pe teren. Apoi, depune la primărie o cerere prin care solicită schimbarea statutului terenului. Împreună cu un arhitect, se întocmește un plan urbanistic zonal prin intermediul căruia teritoriul achiziționat va fi integrat în intravilanul acelei localități. De reținut că această etapă poate dura între 4 luni și doi ani sau chiar mai mult. În plus, costurile acestui demers pot fi chiar și de trei ori mai mari decât valoarea inițială a terenului. Pentru un teren mare este nevoie de un plan urbanistic aprobat de Consiliul local, în care să se specifice viitoarea destinaţie a construcţiilor. Prin planul de urbanism zonal (PUZ) se extinde intravilanul localităţii prin cuprinderea terenului respectiv.