Ce trebuie să știi despre accesiunea imobiliară

Dreptul de proprietate și dreptul de accesiune fac subiectele multor controverse atunci când vine vorba despre tranzacțiile imobiliare, în special cele cu terenuri. De aceea, este important să cunoaștem detaliile legislative în vigoare referitoare la acestea.

Dreptul de proprietate legal asupra unui lucru mobil sau imobil dă drept de proprietate și asupra a tot ce produce lucrul şi tot ce se uneşte, ca accesoriu, cu lucrul, într-un mod natural sau artificial. Acest drept se numeşte drept de accesiune, iar aceasta este definiția din Codul Civil. Și se referă, implicit, și la terenurisupuse tranzacțiilor imobiliare.

 

Ce înseamnă accesiunea imobiliară

Accesiunea se referă atât la bunuri mobile, cât și la cele imobile și este modul prin care se dobândește drept de proprietate prin alipirea sau încorporarea unui bun la un alt bun mai important. Bunul secundar poate aparține altui proprietar, dar separarea între cele două nu este posibilă decât cu distrugerea ori deteriorarea ambelor bunuri sau doar a unuia dintre ele. Principiul este enunțat în articolul 567 din Codul Civil, potrivit căruia „prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipește cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel.” Codul Civil definește două tipuri de accesiune: cea naturală și cea artificială.

 

În termeni juridici, accesiunea înseamnă dobândirea dreptului de proprietate prin încorporarea materială a unui bun secundar la altul principal, proprietarul acestuia din urmă dobândind şi proprietatea bunului secundar. Accesiunea este de mai multe tipuri și implică despăgubiri, în anumite situații. Din punct de vedere lingvistic, definiția accesiunii este „mod de dobândire a unei proprietăți rezultând din alipirea (naturală sau prin intervenția omului) a unui bun la un alt bun”. Cu alte cuvinte, dacă achiziționezi un teren, pe care altcineva, nu proprietarul de drept al terenului, a cultivat sau a construit ceva, vei dobândi și cultura sau construcția respectivă, nu doar terenul.

 

Naturală sau artificială?

Accesiunea imobiliară naturală se referă la situațiile unde nu există intervenția omului la anumite proprietăți. Spre exemplu, dacă un teren este extins în urma depunerii de aluviuni ori a secării unor ape curgătoare. Tot accesiune naturală este dobândirea dreptului de proprietate față de animalele domestice rătăcite pe terenul unui alt proprietar, dacă proprietarul de drept nu le revendică în termen de 30 de zile, precum și dobândirea dreptului de proprietate pentru unele animale sălbatice și pești care trec pe fondul altui proprietar, inclusiv în cazul roiului de albine.

 

Pe de altă parte, accesiunea imobiliară artificială reprezintă o variantă de accesiune prin care proprietarul terenului dobândește și dreptul de proprietate asupra construcțiilor care s-ar putea ridica pe terenuri de către o altă persoană. Este mai complexă și beneficiază de mai multe reglementări legislative. Aceasta implică intervenția omului și se poate referi la o multitudine de situații. Legea face distincție între modul în care se realizează lucrarea, ia în calcul cine o face și cu ce materiale, stabilind dispoziții clare pentru fiecare situație în parte. Sunt descrise trei situații specifice pentru a clarifica accesiunea imobiliară artificială. Mai exact, există lucrări necesare, utile sau voluptuare.

 

Accesiunea imobiliară artificială trebuie interpretată uneori în raport cu ceea ce Codul Civil numește dreptul de superficie. Acesta reprezintă dreptul de proprietate al unei persoane, numite superficiar, asupra unei construcții, plantații sau pentru o altă lucrare care se află pe proprietatea unei alte persoane, asupra căruia superficiarul are drept de folosință.

 

Ce prevede legislația în vigoare

Codul Civil face referire la situații general valabile, dar în realitate, cazuistica este complexă. Termenul de lucrări, folosit în textul de lege, este asimilat cu orice modificare, amenajare, construcție (cu sau fără autorizație), plantare și altele, realizate legat de un imobil sau pe un teren care aparține unui alt proprietar, de către o terță persoană. Astfel, orice lucrări efectuate asupra unui bun imobil revin proprietarului de drept, dacă prin lege sau un act juridic nu se prevede altfel. Accesiunea artificială prevede în mod expres faptul că nimeni nu se poate îmbogăți fără temei, astfel că proprietarul terenului sau al imobilului care este îmbunătățit prin lucrări utile sau lucrări necesare ori voluptuare este obligat la plata contravalorii materialelor, la prețul lor real, la data la care se face achitarea, la care se adaugă cheltuiala pentru munca depusă.

 

Totuși, dacă lucrările s-au efectuat în baza unei convenții încheiate între un terț și proprietarul bunului (teren, imobil sau altă proprietate), dreptul la despăgubiri al constructorului neproprietar se face la prețurile din momentul efectuării lucrării respective, sau după caz, la prețul actualizat al materialelor și manoperei, luând în calcul, în cazul unor anumite lucrări, și sporul de valoare adus proprietății inițiale. Terțul nu poate fi lipsit de beneficiul muncii sale, chiar dacă beneficiul proprietății revine posesorului de drept.

 

Buna-credință contează

Un aspect important este buna-credință a unei persoane terțe, care construiește sau plantează pe un teren care nu-i aparține, dar care are convingerea fermă că terenul este proprietatea sa. Aceasta poate rezulta din existența unui titlu de proprietate asupra terenului, ce se dovedește ulterior a fi viciat, în urma unei promisiuni de donație, a vânzării unui teren care este ulterior revendicat de adevăratul proprietar, a vânzării unui teren de către un coproprietar, a pierderii calității de moștenitor. Principiul bunei-credințe a fost des folosit în litigii, mai ales în contextul reconstituirii dreptului de proprietate față de unele terenuri care au fost expropriate și care urmau să fie retrocedate, conform Legii nr.18/1991. Constructor de bună-credință este și cel care a cumpărat o construcție fără a încheia un act deplin valabil. Dar constatarea bunei-credințe nu echivalează cu recunoașterea proprietății,. Este însă un pas pentru accesiune artificială sau pentru stabilirea unei despăgubiri.

Articole similare

ânzătorul este nevoit să plătească taxe indiferent de valoarea imobilului. Astfel, vânzătorii nu mai sunt scutiți de plata impozitului, așa cum se întâmpla până la sfârșitul anului trecut, după ce plafonul neimpozabil existent înainte a fost eliminat.
Un număr de 2.757 de imobile din Capitală sunt încadrate în diferite clase de risc seismic. Din total, 374 imobile expertizate şi încadrate în clasa I de risc seismic, dintre care 190 prezintă pericol public, potrivit datelor Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu risc seismic.
Când vine vorba despre alegerea apartamentului sau a casei ideale, sunt o mulțime de factori de care trebuie să ți cont, pentru a lua decizia cea mai potrivită nevoilor tale. Iar cel mai important este chiar siguranța.